Patrice FOREST - EXPERT IMMOBILIER

440 avenue François Cuzin 

83000 TOULON

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EVALUATIONS FONCIERES

Expertise en valeur vénale,  évaluation et estimation de biens immobiliers dans le Var.

Habitations – Locaux commerciaux – Terrains

Valeur locative
Valeur vénale libre
Valeur vénale occupée
Valeur hypothécaire
Valeur d’un droit au bail
Valeur d’utilité
Analyse d’un marché

Les recours à une évaluation immobilière réalisée par un Expert, sont nombreux, notamment dans les cas suivants :

• Gestion patrimoniale

  • Achat, vente et échange d'immeuble.
  Pour les particuliers:
  
  • Partage successoral, donation-partage.
  • Sortie de communauté, d'indivision.
  • Attribution préférentielle prévue par la loi (logement  principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l'héritier exploitant).

• Déclarations fiscales

  • Déclaration de succession.
  • Déclaration pour l'impôt de solidarité sur la fortune.

• Dans l'environnement des baux

  • Fixation du loyer (initial ou de renouvellement).
  • Fixation de l'indemnité d'éviction.

• Dans la vie sociale de l'entreprise

  • Analyse et/ou expertise des actifs immobiliers dans le cadre des fusions, apports, cessions, achats, provisions comptables.
  • Obligations particulières des sociétés d'assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d'expertise quinquennale et d'actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c'est la valeur de réalisation que doit déterminer l'expert.
  • Obligations particulières des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d'application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l'obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.

• Expertise dans le cadre d'une recherche de financement

  • Appréciation des garanties immobilières.

• Expertise dans le cadre de vente forcée

  • Détermination de la mise à prix (saisie, liquidation...).
  • Détermination de la Valeur Vénale de votre Biens.
  • En faisant établir une évaluation immobilière par un expert immobilier, celui-ci prendra en compte les données techniques, économiques, juridiques, fiscales et urbanistiques de votre bien pour en déterminer la valeur.
  • L’Expert procédera à une analyse des lieux par la visite du bien à expertiser en appréciant  sa qualité, son niveau de confort et d’entretien, son environnement et d’une manière générale de tous les éléments influant sur sa valeur.
  • Il procédera ensuite à une analyse du marché immobilier.

Les principales méthodes d’évaluation utilisées par l’Expert sont les suivantes :

• La méthode par comparaison : elle consiste à déduire la valeur d’un bien de l’analyse du prix obtenu de la vente récente d’autres biens similaires.
• La méthode par capitalisation du revenu : elle capitalise ou actualise un revenu annuel. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu’il procure (ou peut procurer).
• La méthode par actualisation des cash-flows : Elle consiste à déterminer pour un investisseur la valeur d’un bien à partir du flux financier procuré par l’immeuble sur une période donnée.
• La méthode par le coût de remplacement : elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Peu utilisée en matière de valeur de marché, elle est utilisée pour des biens très spécialisées, pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.
• La méthode indiciaire : à partir d’une valeur antérieure, elle applique un indice ou coefficient de variation.
• La méthode dite par sol et construction : elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble, le terrain et les bâtiments.
• La méthode du bilan promoteur : à partir du prix de vente d’une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l’opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l’immeuble.
• La méthode dite « professionnelle » : Pour certains biens spécialisés dits « monovalents » (hôtels, cliniques, cinémas, théâtres …), la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.

Les missions réalisées par l'expert en évaluation immobilière :

• Evaluation immobilière ou expertise immobilière.
  Celle ci peut donner lieu à un rapport détaillé, à un rapport résumé ou à un certificat d'expertise.Actualisation d'une expertise antérieure
• Avis sur dossier et révision sur dossier
• Contrôle de cohérence d'une expertise
• Revue ou certification des conclusions d'une expertise initiale d'un tiers
• Audit immobilier "due diligence"

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